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    2018年04月19日07:54  来源:成都商报电子版
     
    原标题:房价涨了卖家反悔 预约合同有效吗?

      一年前,谢某以55.5万的价格“预约”了一套130余平方米的二手房,一年后房价上涨,房主冉某反悔了。尽管双方没有签订正式的买卖合同,只有一纸预约合同,但法院依然判令房主冉某继续履行合同。目前,冉某已将房子过户给谢某。

      预约购房:

      只剩3万尾款,卖家却后悔了

      谢某在和老婆在川大附近一小区看中了一套面积为136.43平方米的二手毛坯房。当时,卖方的房屋所有权证没有办下来,于是谢某和房主冉某商量以“预约合同”的形式将合同签订下来。

      2016年8月,谢某与冉某签订了《二手房屋买卖预约合同》,合同对房屋价款、支付方式、交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订当天,谢某依照约定向房主冉某支付了购房定金10万。2016年11月,谢某支付了第二笔购房款42.5万。

      与此同时,冉某于2016年11月向谢某交付了房屋,双方办理了房屋交接手续。一步步手续办下来,已过了大半年,就差过户及付清剩余3万元款项,房子就真正到谢某名下了。

      2017年5月9日,该套房屋取得了不动产权证书并登记在冉某名下。谢某督促冉某继续履行合同,但此时,冉某却一拖再拖不再露面。

      原来,将近一年的时间,冉某发现自己这套房的价格已经涨了差不多一倍,觉得如果以当初协议的价格55.5万卖出去,实在划不来。

      法院裁判:

      预约合同有效 房主协助买家过户

      冉某认为,自己和谢某签订的是预约合同,便以双方未签订正式的买卖合同等原因不愿继续履行合同。而谢某也着急了,2017年6月一纸诉状将冉某告上了法庭。

      通常,买卖房屋会签订正式的买卖合同,在法律术语上叫“本约”,但在某些特殊情况下,买卖双方仅仅进行“预约”,这样的合同是否有效呢?

      双流法院经审理认为,本案原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》,系双方当事人的真实意思表示,且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属有效,双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。

      本案争议之焦点在于,双方签订的《二手房屋买卖预约合同》属于预约合同还是本约合同。双流法院认为,通常情形下,预约乃约定将来成立一定契约之契约,是相对于本约而言的一类特殊合同,其指向为本约的缔结。有时,相关交易中存在着事实或法律的障碍而暂时不适合签订本约合同,因此需要签订预约合同。法院认为,如果预约合同实际上已具备本约合同之要点的,应视为本约。所以本案案涉二手房预约合同虽名为预约,但实际上已具备了本约的要件,所以应视为本约。据此,双流法院根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定,判决冉某应协助原告谢某办理过户登记手续,履行合同义务。

      法律解析

      预约合同什么情况下

      可转换为本约合同?

      本案承办法官表示,预约合同是可以转换成本约合同的。如果在预约合同中载明了本约合同的主要内容,并且一方或双方当事人已经实际履行、当初限制交易不成熟的条件业已消除,即使双方未按预约合同签订本约合同,其预约亦已转化为本约性质,故此可以认定为本约合同。

      本案中,虽然原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》名为预约合同,但该《二手房屋买卖预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件,该预约合同应当属于本约的性质。孙丹 成都商报记者 祝浩杰

    (责编:袁菡苓、高红霞)
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